Ilustración

El papel de la construcción en el auge y la caída de los precios de la vivienda en España

Carlos Garriga

Este trabajo describe un modelo cuantitativo desarrollado para explicar la variación del nivel de precios de la vivienda (ciclo de auge y caída) en España. Los factores explicativos de la escalada alcista son la inversión residencial, la inmigración, los déficits por cuenta corriente y la eliminación de la regulación sobre el suelo. El modelo subraya la interacción entre la oferta de vivienda (determinada por el parque de viviendas preexistente y las nuevas construcciones) y la demanda de mercado. Una versión calibrada del modelo para la economía española replica los agregados básicos de la economía en 1995. El modelo predice que una variación de las variables fundamentales observadas puede racionalizar al menos un 84 por ciento del aumento del valor del capital inmobiliario. El modelo sugiere que sin los abultados déficits por cuenta corriente y los cambios demográficos, esa escalada alcista habría sido mucho menor. Con respecto a la caída de los precios de la vivienda, el modelo sugiere que la combinación de tipos hipotecarios crecientes, desempleo y baja productividad puede tener importantes efectos sobre el valor del capital inmobiliario. Algunas predicciones conservadoras cuantifican ajustes que oscilan entre el 24 y el 29 por ciento.

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